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乾立基金2017城市更新论坛暨存量改造基金启动仪式圆满举行
2017/9/5 10:13:15

       8月31日,由乾立基金主办的“2017城市更新论坛暨存量改造基金启动仪式”在上海静安瑞吉酒店隆重召开。




       作为业内备受关注的话题,城市更新成为中国城市化发展又一个新兴增长点已获得行业内的普遍共识,潜在市场规模超万亿。本次论坛,来自房地产开发企业、资产运营及服务商、地产私募基金以及银行、信托、券商等金融机构的近300位嘉宾与会,共襄城市更新事业的新篇章。


       乾立基金董事长兼总裁肖骏先生在主办方致辞中指出,随着存量时代的到来,中国房地产行业的发展即将迈入一个全新的发展阶段,机遇与挑战并存,业内企业需要转变发展思路,迎接这个行业的全新业态。




       而谈及本次城市更新论坛,和于当日同时启动的由乾立主导的存量改造基金,肖骏表示,这是一个契机,以基金的成立为原点,乾立希望能够建立起一个聚集城市更新产业链中的上下游企业都能参与其中的平台,“这是一个共融共生,共创共赢”的平台,帮助企业在城市更新领域实现自身价值最大化的同时,为共同推进城市更新事业的前行与发展齐心聚力。


       中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生与交通银行首席经济学家连平先生受邀与会,并分别做主题演讲,从宏观的角度,解析了城市更新在当前中国城市化发展的过程中所扮演的重要角色,以及金融行业参与城市更新的可行方式。


       陈淮指出,中国的城市更新需要借鉴海外相关领域的经验,但同时,需要认识到我们所面临的城市更新是具有中国特色的城市更新,这主要是由于中国城市化发展历史与海外有较大的不同之处导致的。


       近二十多年来中国城市的跨越式发展,导致了中国的城市相比较发达国家的城市而言,缺少了渐进式的阶段更替,为了顺应“中国特色”的城市更新需求,陈淮认为,应该“从一开始就把待更新资产的产权与资本、资产化、流动性这些关键词联系在一起,通过优化宝贵的城市资源,让更高效、有更高风险承受能力的机构参与进来”,“通过产权流动和金融化,推进资产证券化和资本化”,才是更有利于中国特色城市更新的发展之路。




       连平则从金融机构的角度,探讨了金融行业能为城市更新事业带来的帮助和推动作用。他表示:“作为资金密集型行业,房地产的整体发展,如果离开金融的支持,很可能会大打折扣,甚至寸步难行”。在他看来,现阶段中国金融行业能够参与到城市更新事业当中去的方式主要有四个:一是商业银行、国开行、政策性银行提供的贷款;二是国家相关部门对于重要项目设立的专项债权;三是基于城市更新的专项信托;四是城市更新基金,多采用私募基金方式进行募集,包括政府主导的以及海外基金。


       “从项目的筛选标准、融资周期、操作难度、资金监管和退出机制等多个维度考量,多方比较后可以发现,基金的参与方式应该是现阶段各种方式当中的最优选择”,连平表示,“城市存量资产的更新改造这件事,是城镇化发展的重要内容,也是未来房地产发展的重要方面,目前已经破题,已在具体的推进过程中,但还是处于初期发展阶段,未来的发展空间很大,持续的时间会非常长。”




       相比较两位专家的主题演讲更多从宏观角度出发,乾立基金董事总经理王锋超的发言则更加具体,结合实际的城市更新案例,他从基金的角度出发,从实务层面解析了城市更新基金的运作逻辑。


       资产的价值优化、升值保值,以及对资产的运营等方面,通过和资本运作的有效结合,是城市更新基金发展的有效尝试,这也是乾立本次主导发起的存量改造基金所着重关注的领域。王锋超介绍了乾立在基金收益环节关注的四个方面,既:对物业的评估、筛选;对周期性的把握;对介入、退出时机的选择;以及对价值型资源配置和预期物业的发展策略。


       王锋超特别介绍了乾立基金过往在城市更新和存量改造的主要细分领域所实现的成功案例:在商务楼/老旧厂房改造、传统酒店改造及运作管理、主题街区及文创地产等领域都有涉猎,具体包括东渡国际大厦、七宝宝龙城、虹口外滩1929 ART Space、临潼188金融创新中心等。




       随着通江集团董事长张保国先生、乾立基金董事长兼总裁肖骏先生、乾立基金执行总裁成斌先生与战略合作伙伴代表们一同登台,见证乾立存量改造基金的正式启动,中国房地产行业将迎来存量时代下发展模式的新一页。




       与论坛伊始乾立基金董事长兼总裁肖骏先生的致辞相呼应,本次论坛的圆桌讨论环节真正体现了一个“各方观点,无间交流”的平台所应具备的包容和多元性。来自城市更新相关产业链相关企业及机构的代表以不同的立场出发,分享了各自在相关领域所取得的成绩和能起到的助力作用。


       无论是铁狮门和极元金融在英美市场商业与住宅领域各自的思维及模式创新;还是同策投资在轻资产运营以及基于存量土地再利用与政府展开合作运营方面的尝试;或是世联行对于住宅项目居住功能的改造;泰禾地产关于租购同权政策环境下的投资机遇把握;誉龙投资在互联网科技、智能社区中心等方面所打的组合拳,都为城市更新的实践操作提供了可借鉴的宝贵经验。


       国际资产管理协会上海分会创始主席刘琦作为政府代表,以当年世博会现场建设工程指挥部小楼的改造故事,提供完全不同视角的看法。




       而就长租公寓这个存量时代被各界关注、看好的领域,魔方公寓、一米好地分享了其在该领域建设、设计改造等方面的丰富经验;金现资产贡献了在城市更新项目前期设计方面的案例;恺信亚洲讲述了他们在运营思路方面的更新;鼎世集团重点描绘了公司覆盖全产业链的商业地产运营配套体系;国内装饰装修业的领头羊业之峰分析了如何在城市更新中与上游企业进行有效配合;国浩律所则列举了在城市更新基金产品设计上所采取的风控措施,可以说覆盖了城市更新相关领域的各个方面。


       东方证券房地产行业首席分析师竺劲指出,从金融机构的角度来谈轻资产运营,需要关注几个要点:一是考虑金融前置,金融工具参与到整个项目运营当中去能带来的利好;二是存量运营方面,如何做进一步的发展延伸,他例举了日本长租公寓领域排名第一的企业大东建托,超过40%的收入来自代建,这对于国内运营商来说,也是一个值得借鉴和思考的案例。




       城市更新是一个长期的话题,随着城市化的脚步迈进而不断推陈出新;城市更新是一项永续的事业,只要城市的发展一天不停歇,就有全新的市场空间与机会涌现。


       本次“2017城市更新论坛暨存量改造基金启动仪式”,只是一个起点,以存量改造基金为纽带,在这个共融共生,共创共赢的平台上,乾立将于合作伙伴一道,建立起城市更新的事业。