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把脉存量改造——乾立基金2017城市更新论坛全景回顾
2017/9/8 11:17:04

      


       随着房地产行业从“增量时代”转轨到“存量时代”,城市更新,作为中国城市化进程中格外重要的阶段性发展核心,早已从原先政府主导的范畴,逐步融入到房地产金融、创新科技、智能服务、人文环境以及民生经济等众多领域,受到全产业链相关企业的重视和关注,呈现出一个复杂化、多样性的“超规模”市场需求。


       8月31日下午,中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮在由乾立基金主办的“2017城市更新论坛暨存量改造基金启动仪式”上指出,中国的城市由于与发达国家城市在城市化发展历程上存在的阶段性差异,从而造成独具中国特色的城市更新发展机遇和参与空间。


       交通银行首席经济学家连平则在其主题演讲环节指出,“城市更新的最大意义,在于解决城市发展过程中,资源分配不均的问题。”

       乾立基金董事长兼总裁肖骏在当天论坛致辞中直指城市更新当前阶段所面临的困难,并提出了要构建一个共融共生,共创共赢的城市更新共享平台这一构想。

陈淮:城市更新是一篇有趣的大文章

       陈淮以“城市更新是中国城镇化战略的新挑战”为题,进行了当天下午第一个主题演讲。他首先对城市更新的定义阐述了自己的见解:通过建设城市新区或新的城市副中心、或是大规模的集中街区改造和老旧物业改造,并不属于现阶段所提“城市更新”的领域。他认为,真正意义上的城市更新是针对存量资产、或单体物业和建筑族群的功能性升级改造,而改造的对象通常是老旧建筑物。




       通过对于一个商业项目,在原有风貌的基础上,进行品质的升级、内容的挖掘和功能的增值,从而实现物业价值的全面提升,目前国内实际上已有相当多的成功案例,比如北京798艺术区、杭州的基金小镇、上海1929 ART Space园区、临潼188金融创新中心等。

       作为城市化发展中必经的一个阶段,陈淮指出,中国的城市更新需要借鉴海外的成功经验,但同时还必须认识到与海外存在的国情差异,需要结合实际出发。近二十多年来中国城市的跨越式发展,导致中国的城市相比较国际上的大城市,缺少了渐进式的阶段性更替,所以造成了具有中国特色的城市更新需求。

       “从一开始就把待更新资产的产权与资本、资产化、流动性这些关键词联系在一起,通过优化宝贵的城市资源,让更高效、有更强风险承受能力的机构参与进来”,存量时代来临,房地产业整体的发展需要转变思路,城市更新也是这样,陈淮认为:“通过产权流动和金融化,推进资产的证券化和资本化,可能是更有利于具有中国特色的城市更新发展的方式和途径”。

连平:基金是现阶段金融参与城市更新最优选择

       当谈及房地产市场与资本的结合,来自金融机构的连平显然更具发言权。他首先指出了现阶段中国城市化发展所面临的一个重要矛盾:“一、二线城市大量新建新城,但与此同时老城则依然面临着许多问题”,从老城区的实际情况来看,可利用的空间已基本耗尽,如何促使原来空间资源“再生”,对于提升整个城市的服务功能都有极大的意义和帮助。




       在一线城市的新城或老城建设的增量部分,发展达到相当规模和水平的同时,老城本身的更新改造、功能升级也需要大量建设资源的投入。那资源从何而来?如何分配?这些问题都亟待解答。

       连平表示,作为资金密集型行业,房地产行业的整体发展,如果离开金融的支持,轻则大打折扣,“说重一些,可能寸步难行”。

       金融行业如何支持城市更新?从目前的市场环境来看,主要有四种方式:一是商业银行、国开行、政策性银行提供的贷款;二是国家相关部门对于重要项目设立的专项债权;三是城市更新专项信托;四是城市更新基金,多采用私募基金方式进行募集,包括政府主导的以及海外基金。

       连平指出,从项目的筛选标准、融资周期、操作难度、资金监管和退出机制等多个维度考量,多方比较后可以发现,基金的参与方式应该是现阶段各种方式当中的最优选择。

        “城市存量资产更新改造这件事,是城镇化发展的重要内容,也是未来房地产发展的重要方面”,目前已经破题,在具体的推进过程中,但还是处于初期发展阶段,未来的发展空间很大,持续的时间会非常长。

       而站在金融行业的角度来看,对于这样一项具有非常重要意义的国家事业,必须给予较为强力的支持,通过推动创新,提供源源不断的城市更新发展推动力。

王锋超:改造、资管、运营是城市更新基金的核心

       相比较两位主题演讲嘉宾更为宏观的视角,乾立基金董事总经理王锋超的分享则更趋实务,结合具体的城市更新案例,他从私募基金的角度出发,对于城市更新的发展逻辑给出了专业、独到的见解。




       王锋超指出,最初上海市在进行城市相关项目的规划落地时,主要选择两个方面切入:一是上海有大量的老厂房,通过文化创意产业园的引入,对于这些老厂房进行改造,目前已经有多个成功案例,包括泰康路、8号桥,以及后续陆续获批的徐家汇、漕河泾不同类型不同定位的文创产业园;另一个角度则是以淮海路为代表的城市核心区域的结构性改造升级,作为城市更新细分层面的代表,近年来淮海路的写字楼、商场及商业设施的改造,取得的成绩有目共睹。

       资产的价值优化、升值保值,以及对资产的运营等方面,通过和资本运作的高效结合,是城市更新基金发展的有效尝试。

       王锋超认为,从城市更新基金的分类来看,有四种主流基金形式,分别是:核心型、核心增益型、核心价值型和机会型。而在基金操作的物业细分市场层面,可从五个不同切入点进行投资运作和改造:办公楼、传统商业项目、厂房和仓库、酒店宾馆、以及高端住宅公寓。

       他指出,城市更新基金在运作上的核心是改造、资管和运营,通过对项目本身从初始的定位、到整体改造、运营,聚集相关资源发挥各自特长,以实现项目增值和城市空间可持续发展,是城市更新基金运行的最终目的。

圆桌讨论:多元化描绘城市更新全景图

       作为王锋超对于城市更新基金项目案例介绍的延伸,随后的两场圆桌论坛,来自多家具有城市更新实务经验的企业代表也结合自身的具体项目情况,从行业多个维度切入,进行了生动的阐述,并展开精彩对话。相比较主题演讲的深入透彻,圆桌论坛内容的多元化更像是一场徜徉而触类旁通的城市更新考察之旅。




       无论是铁狮门和极元金融在英美市场商业与住宅领域各自的思维及模式创新;还是同策投资在轻资产运营以及基于存量土地再利用与政府展开合作运营方面的尝试;或是世联行对于住宅项目居住功能的改造;泰禾地产关于租购同权政策环境下的投资机遇把握;誉龙投资在互联网科技、智能社区中心等方面所打的组合拳,都为城市更新的实践操作提供了可借鉴的宝贵经验。

       国际资产管理协会上海分会创始主席刘琦作为政府代表,以当年世博会现场建设工程指挥部小楼的改造故事,提供完全不同视角的看法。

       而就长租公寓这个存量时代被各界关注或看好的领域,魔方公寓、一米好地分享了其在该领域建设、设计改造等方面的丰富经验;金现资产贡献了在城市更新项目前期设计方面的案例;恺信亚洲讲述了他们在运营思路方面的更新;鼎世集团重点描绘了公司覆盖全产业链的商业地产运营配套体系;国内装饰装修业的领头羊业之峰分析了如何在城市更新中与上游企业进行有效配合;国浩律所则列举了在城市更新基金产品设计上所采取的风控措施,可以说覆盖了城市更新相关领域的各个方面。

       东方证券房地产行业首席分析师竺劲指出,从金融机构的角度来谈轻资产运营,需要关注几个要点:一是考虑金融前置,金融工具参与到整个项目运营当中去能带来的利好;二是存量运营方面,如何做进一步的发展延伸,他例举了日本长租公寓领域排名第一的企业大东建托,超过40%的收入来自代建,这对于国内运营商来说,也是一个值得借鉴和思考的案例。
 
       是日,乾立存量改造基金启动仪式于论坛中进行,通江集团董事长张保国先生、乾立基金董事长兼总裁肖骏先生、乾立基金执行总裁成斌先生与战略合作伙伴代表们一同登台,见证乾立存量改造基金的正式启动,中国房地产行业正式迎来存量时代下发展模式的新一页。